Immobilier : jusqu'à quel âge peut-on emprunter pour investir ?

Boursorama avec LabSense22/07/2018 à 08:30

Il n'y a en théorie pas de limite d'âge pour souscrire un emprunt immobilier. En pratique, les banques prennent toutefois en considération la baisse des revenus de l'emprunteur liée à la retraite ainsi que l'état de santé, qui se fait plus précaire en vieillissant. La grande différence se fera alors sur l'assurance emprunteur dont le taux explose bien souvent pour les seniors.

Immobilier : jusqu'à quel âge peut-on emprunter pour investir ? / iStock.com - gpointstudio

Emprunter avant 55 ans

Une étude du courtier Vousfinancer révèle que si 17% des emprunteurs ont plus de 50 ans (contre 11% il y a 5 ans), seulement 4% ont plus de 60 ans. En cause, une baisse des revenus de 15 à 40% au moment du départ à la retraite qui échaude les banques quant à l'octroi d'un prêt. Après 50 ou 55 ans, les banques ne prennent en compte qu'environ 70% des revenus nets dans le calcul de l'endettement. Ceci afin d'anticiper la baisse des revenus au moment de la retraite. Les seniors sont pourtant des profils appréciés des banques. Ils empruntent généralement pour des durées courtes (15 ans en moyenne), bénéficient souvent d'un apport et détiennent des assurances-vie. Nombre d'entre eux sont même déjà propriétaires, ce qui apporte des garanties intéressantes pour les banques. Rien n'empêche donc les seniors de profiter eux-aussi des conditions de taux toujours aussi bonnes, surtout sur les emprunts de courte durée (1,10% sur 10 ans et 1,35% sur 15 ans). Et de surtout conserver son épargne ! De plus, une assurance-vie peut être adossée à un prêt et servir de garantie si l'emprunteur n'est pas assurable, à cause d'une santé précaire ou d'un âge trop avancé par exemple. Les banques acceptent généralement de couvrir un emprunteur en assurance de groupe jusqu'à 75 ans, âge de fin de prêt. Si vous souhaitez emprunter sur 20 ans, il est donc préférable d'emprunter avant 55 ans.

L'assurance emprunteur en question

Plus l'emprunteur vieillit et plus la banque estime prendre de risques. Les primes d'assurance décès-invalidité augmentent donc en conséquence. Le taux d'assurance pour un emprunteur de 50 ans sur 10 ans varie ainsi de 0,40 à 0,60%, alors qu'à partir de 60 ans, c'est le double, de 0,80 à 1,20%. A partir de 70 ans, le taux peut même grimper jusqu'à 1,80%. A partir d'un certain âge, il est donc préférable de renoncer à cette assurance et trouver des solutions alternatives. Outre l'assurance-vie ou encore le PEP (nantissement), la garantie bancaire peut aussi prendre la forme d'une hypothèque sur une maison. Le senior peut aussi solliciter un tiers (plus jeune) pour se porter caution ou, dans le cas d'un couple emprunteur, ne prendre d'assurance que pour le plus jeune des deux.

Trucs et astuces

Certaines banques ont développé des emprunts spécifiques pour les seniors, qui peuvent les couvrir jusqu'à 90 ans. Il existe par ailleurs la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif conventionnel qui permet à une personne avec de graves problèmes de santé de pouvoir obtenir malgré tout un prêt immobilier.

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